《合同法》頒布后,“居間合同”已與其它委托合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來,成為一個獨(dú)立的合同類型,“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點(diǎn)。縱觀現(xiàn)今社會上各種居間關(guān)系,如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等,其居間種類多而且各有特色和要求,但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條,規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場,制訂相關(guān)的實(shí)施細(xì)則,以填補(bǔ)居間關(guān)系在法律上的不足。房地產(chǎn)業(yè)是國家的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否影響到一個國家的國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的興衰,而作為與房地產(chǎn)業(yè)有著密切聯(lián)系的房地產(chǎn)中介行業(yè),其重要性從中也可見一斑。本文結(jié)合法律規(guī)定的居間合同以及我國房地產(chǎn)中介活動方面作些探討。
一、房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問題
(一)房地產(chǎn)居間合同的定義
根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定:“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同?!毕鄳?yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為:“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供或策劃的服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同,又稱為”房地產(chǎn)中介服務(wù)合同“。廣義上說,房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動;狹義上說,房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說為主進(jìn)行論述的。
(二)相關(guān)問題
1、居間合同的分類
根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義,居間行為是分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報(bào)告居間,是指居間人受委托人的委托,為其尋找合乎要求的第三人,從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會;所謂媒介居間,是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同,即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間,促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的,除了上述兩種形式外,還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式,可統(tǒng)稱為媒介居間。報(bào)告是媒介的必要前提,媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。
《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式,并未能明文指出居間合同的分類,這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報(bào)告居間屬性質(zhì)的行為,居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束,并應(yīng)極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機(jī)會訂立合同。在合同達(dá)成時,居間人應(yīng)當(dāng)只能向委托人要求支付報(bào)酬;而媒介居間從嚴(yán)格意義上來說并非屬性質(zhì)的行為,居間人僅扮演“中間人”角色,獨(dú)立于委托人與第三人以外,促成交易雙方訂立合同時,居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當(dāng)事人要求支付報(bào)酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化,令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域,媒介居間形式占了絕大多數(shù),牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可向買賣雙方收取報(bào)酬。
2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)明確化問題
根據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義,房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人,似乎只有兩方。但事實(shí)上,所謂居間,肯定也就是在兩者之間,而且《合同法》第426條規(guī)定:“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬?!庇纱丝梢姡康禺a(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方,或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實(shí)的操作之中,比如房地產(chǎn)二手買賣合同,通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同,然后再由中介公司與買方簽訂購房合同,兩份合同是分開的,每份合同的委托方只有一位,即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同,即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況,將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。
以房地產(chǎn)居間合同為例,中介公司與買方簽訂的購房合同實(shí)際上應(yīng)為居間合同,真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認(rèn)為自己的所有權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο蟊囟ㄊ蔷娱g人,而非業(yè)主,無論在交易中出現(xiàn)任何問題,均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認(rèn)為,也向居間人追訴。這是一種嚴(yán)重混淆法律關(guān)系的做法,但卻非常普遍,導(dǎo)致了許多糾紛,令房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法,中介公司應(yīng)當(dāng)與買賣雙方分別簽訂居間權(quán)利義務(wù)明確的居間合同,而不是買賣合同,然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營風(fēng)險減至最低,并扭轉(zhuǎn)買賣雙方的錯誤認(rèn)識,從而正確認(rèn)識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同,它令三方的關(guān)系變得公開化、透明化、完整化,能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對稱的情況,同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是,向買賣雙方明確“居間服務(wù)”獨(dú)立的意義。由此,《合同法》應(yīng)當(dāng)對居間人促成合同成立后,合同當(dāng)事人之間互負(fù)權(quán)利義務(wù)的意旨、居間人的責(zé)任范圍等一一作相應(yīng)規(guī)定,而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。
3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用
從合同法定義上看,居間合同所調(diào)整是單邊委托關(guān)系,而單邊委托關(guān)系的適用與實(shí)踐中的委托關(guān)系并不一致??稍诹⒎〞r考慮設(shè)立與香港類似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應(yīng)比較。
由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當(dāng)成熟,中介市場也非?;钴S,人們常說:現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場就是明天國內(nèi)房地產(chǎn)市場的前景,香港作為典范可謂實(shí)至名歸。筆者從香港地產(chǎn)局的官方網(wǎng)站上查詢了解到,香港的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有不同于國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要區(qū)別,香港的地產(chǎn)分為單邊、雙邊、有可能代表雙方的這三種類型。單邊指,經(jīng)紀(jì)人只能憑一方委托人的指示行事,而無權(quán)向合同對方當(dāng)事人收取報(bào)酬;而雙邊,則指既為賣方亦為物業(yè)的買方行事,但“須在切實(shí)可行的范圍內(nèi),盡快以書面形式
向賣方披露將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”;第三種,有可能代表雙方的指人只為賣方辦事,但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事,則“須在建立雙邊關(guān)系后,在切實(shí)可行的范圍內(nèi),盡快以書面形式向買方披露該關(guān)系以及將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”①。雙邊和有可能代表雙方關(guān)系均屬雙向收取居間報(bào)酬的形式。
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